한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1040호 '투자부동산' 정리

출처 : 픽사베이

한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1040호 '투자부동산' 정리

한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1040호 '투자부동산' 정리한다. 구체적으로 기준서의 특징, , 인식, 측정, 공정가치 모형과 원가 모형, 투자부동산 계정 대체 등에 대해 살펴보기로 한다.

 

기준서의 특징

기준서의 특징은 아래와 같다.

1. 투자부동산 인식

투자부동산은 임대수익 혹은 시세차익 또는 둘 다를 얻기 위해 소유자를 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 부동산을 의미한다. 다만, 다음 부동산은 제외한다.

1) 재화나 용역의 생산 혹은 제공이나 관리 목적 사용

2) 통상적 영업과정 판매

 

투자부동산은 투자부동산에서 생기는 미래 경제 효익 유입 가능성이 높고 투자부동산 원가를 신뢰성 있게 측정 가능할 때 자산으로 인식하고, 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산은 기업회계기준서 제1116호에 따라 인식한다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정한다. 거래원가는 최초 측정치에 포함된다. 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산은 최초 인식시점에 기업회계기준서 제1116호에 따라 원가 측정한다.

 

2. 투자부동산 측정

투자부동산에 대해 다음 예외 규정을 제외하고, 공정가치 모형과 원가모형 중 하나를 선택하여 적용한다.

1) 공정가치 모형 

투자부동산에 대해 공정가치 모형을 선택한 경우 최초 인식 후 모든 투자부동산을 공정가치 측정한다. 투자부동산의 공정가치 변동 발생 손익은 발생 기간의 당기 손익에 반영한다. 투자부동산을 공정가치로 측정했다면 비교 시장 거래가 줄어들고 시장가격 정보를 쉽게 얻을 수 없어도, 해당 부동산을 처분하거나 자가사용 부동산으로 계정 대체하거나 통상 영업과정에서 판매를 위해 개발시작 전까지 계속해서 공정가치로 측정한다.

2) 원가 모형

투자부동산 평가 방법을 원가 모형으로 선택한 경우 투자부동산에 대해 기업회계기준서 제1016호에 따라 원가모형으로 측정한다.

 

3. 투자부동산 계정 대체

부동산 용도 변경 시 투자부동산에서 대체한다. 부동산이 투자부동산 정의를 충족하게 되거나 충족하지 못하게 되고, 용도 변경 증거가 있다면 부동산 용도가 변경된다. 공정가치 평가한 투자부동산을 자가사용부동산이나 재고자산 대체하는 경우 기업회계기준서 1016호나 기업회계기준서 제1002호에 따른 후속적 회계를 위한 간주원가는 용도 변경 시점 공정가치가 된다. 자가사용부동산을 공정가치 평가 투자부동산 대체 시, 용도변경시점까지 소유 부동산에 기업회계기준서 제1016호를 적용하고 리스이용자가 사용권자산으로 보유 부동산에는 기업회계기준서 제1116호를 적용한다. 재고자산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 경우, 재고 장부금액과 대체시점 공정가치 차액은 당기 손익으로 인식한다.

 

4. 투자부동산 처분

투자부동산을 처분하거나, 투자부동산 사용을 영구 중지하고 처분으로도 더 이상 경제효익을 기대할 수 없다면 제거한다. 투자부동산 폐기나 처분으로 생기는 손익은 순처분금액과 장부금액의 차액이며 폐끼하거나 처분 기간에 당기 손익으로 인식한다. 투자부동산 손상, 멸실 또는 포기로 제3자에게 받는 보상은 받을 수 있게 되는 시점에 당기 손익 인식한다.

 

인식

인식에 대해 살펴본다. 투자부동산은 아래 조건을 모두 충족 시 자산으로 인식한다.

-투자부동산에서 생기는 미래 경제 효익의 유입 가능성이 높다.

-투자부동산 원가를 신뢰성 있게 측정 가능하다.

 

투자부동산 원가는 상기 인식기준에 따라 발생시점에 평가한다. 투자부동산 원가에는 취득을 위해 최초로 발생한 원가와 후속적으로 발생한 추가원가, 대체원가 혹은 유지원가를 포함한다. 부동산 관련 일상적인 유지원가는 부동산 장부금액에 인식하지 않고 발생 시 당기 손익으로 인식한다. 투자부동산 일부분은 대체를 통해 취득될 수 있다. 

 

측정

측정에 대해 살펴본다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가 측정한다. 거래 원가는 최초 측정치에 포함한다. 구입한 투자부동산 원가는 구입금액과 구입에 직접 관련 있는 지출로 구성된다. 직접 관련 지출의 예시는 법률용역의 대가로 전문가에게 지급하는 수수료, 부동산 구입 관련 세금 및 기타 거래원가 등이 있다. 

 

아래 항목은 투자부동산 원가에 미포함한다.

-경영진이 의도하는 방식으로 부동산 운영에 필요한 상태에 이르게 하는 데 직접 관련 없는 초기원가

-계획 사용수준에 도달 전 발생하는 부동산 운영손실

-건설이나 개발 과정에서 발생한 비정상적 원재료, 인력 및 기타 자원의 낭비 금액

 

투자부동산을 후불조건 취득하는 경우 원가는 취득 시점의 현금가격 상당액으로 한다. 현금가격 상당액과 실제 총 지급액 차액은 신용기간 동안 이자비용으로 인식한다.

 

공정가치 모형과 원가 모형

공정가치 모형과 원가모형에 대해 살펴본다 .다음 사항을 주석으로 공시한다.

1) 공정가치모형이나 원가모형의 적용 여부

2) 분류하기 어려운 경우에는 투자부동산을 자기 사용부동산 및 통상적 영업과정에서 판매하기 위한 부동산과 구별을 위해 사용한 분류 기준

3) 재무제표에 인식되었거나 주석으로 공시된 투자부동산 공정가치가 독립된 평가인의 가치평가에 근거한 정도

4) 당기 손익으로 인식한 아래 사항 금액

   가) 투자부동산에서 임대수익

   나) 임대수익이 생긴 투자부동산과 직접 관련된 운영비용

   다) 임대수익이 생기지 않은 투자부동산과 직접 관련되 운영비용

   라) 원가모형을 적용하는 투자부동산 범주에서 공정가치 모형을 적용하는 투자부동산 범주로 처분하는 경우 당기 손익으로 인식한 공정가치 변동 누계액

5) 투자부동산 실현 가능성에 대한 제약 여부와 해당금액

6) 투자부동산 구입, 건설이나 개발, 개량, 수선, 유지보수 등에 대한 계약상 의무

 

투자부동산 계정 대체

투자부동산 계정 대체는 아래와 같다. 최초 적용일에 부동산을 재분류하는 경우 아래처럼 처리한다.

1) 재분류 회계처리는 다음과 같이 한다.

   가) 용도 변경일은 최초 적용일로 본다.

   나) 당기 손익으로 인식 되었을 금액은 모두 최초 적용일에 이익잉여금 기초 잔액을 조정 인식한다.

2) 투자부동산으로 재분류되거나 투자부동산에서 재분류되는 금액을 공시한다. 투자부동산 기초 및 기말 장부금액 변동 내용의 일부로 그 재분류되는 금액을 공시한다.